Ważne orzeczenie Sądu Okręgowego w Lublinie dotyczące zasiedzenia udziału w nieruchomości budynkowej

Postanowieniem z dnia 9 listopada 2022 r., Sąd Okręgowy w Lublinie (wydział odwoławczy) oddalił ostatecznie wniosek polskiej rodziny (wnioskodawców) o stwierdzenie zasiedzenia ½ części we współwłasności nieruchomości stanowiącej zabudowaną działkę gruntu położoną przy ul. Bernardyńskiej 9 w Lublinie, w miejsce dotychczasowych współwłaścicieli (rodziny Langmanów). Postanowienie Sądu Okręgowego z 9 listopada 2022 r. utrzymało w mocy decyzję sądu I instancji z 2021 r., potwierdzającą, że nie doszło do zasiedzenia udziału w nieruchomości (tj. oddalającą wniosek o zasiedzenie).
 
Orzeczenie Sądu Okręgowego kończy 5-letnie postępowanie w sprawie o status prawny zabytkowej kamienicy, która przed wojna należała do rodziny Langmanów i rodziny Mandelbaumów. Mecenas Filip Kowalczyk z kancelarii Woźniak Legal, reprezentujący w procesie rodzinę Langmanów, powiedział:
 
„Należy pochwalić sąd II instancji w Lublinie za precyzyjną i dogłębną analizę stanu faktycznego w tej złożonej i wielowątkowej sprawie oraz wydanie prawidłowego orzeczenia. Sprawy zasiedzenia udziału we współwłasności budynku są niezwykle skomplikowane od strony jurydycznej, gdyż dotyczą kwestii posiadania samoistnego, które często budzi wątpliwości natury praktycznej. Definicja zawarta w KC stanowi bowiem tylko, to, że posiadaczem samoistnym jest ten, kto rzeczą faktycznie włada jak właściciel.”
 
Orzeczenie Sądu Okręgowego w Lublinie ma istotne znaczenie dla spraw o zasiedzenie udziału w nieruchomości budynkowej. Istota zagadnienia prawnego polegała na ustaleniu jakiego rodzaju władztwo nad rzeczą może prowadzić do zasiedzenia udziału we współwłasności nieruchomości, a także w jaki sposób owo władztwo powinno być manifestowane na zewnątrz.
 
W uzasadnieniu swojego orzeczenia, Sad Okręgowy wyjaśnił, że współposiadanie jest specyficznym rodzajem posiadania. O ile nie nastąpiło wydzielenie fizycznych części rzeczy wspólnej do wyłącznego korzystania przez poszczególnych współwłaścicieli (tzw. podział quoad usum), a taka sytuacja nie miała miejsca w rozpoznawanej sprawie, współposiadanie dotyczy całej rzeczy i tą całością może władać - na zasadach art. 206 KC - każdy ze współwłaścicieli samodzielnie. Współwłaściciel, realizujący to uprawnienie, jakkolwiek włada całą rzeczą, to w zwykły sposób realizuje tylko swoje prawo udziałowe. Nie można zatem jednocześnie domniemywać, że taki współwłaściciel jest posiadaczem samoistnym również w odniesieniu do udziału innego współwłaściciela.
 
Współwłaściciel nieruchomości nie może również powoływać się wobec drugiego współwłaściciela na wynikające z art. 339 KC domniemanie, że ten, kto rzeczą faktycznie włada, jest posiadaczem samoistnym. Przepis ten nie ma bowiem zastosowania w stosunkach pomiędzy współwłaścicielami. Jest tak z uwagi na to, że współposiadanie z właścicielem i współposiadanie nieruchomości za jego zgodą, co do zasady jest konsekwencją wykonywania przez właściciela uprawnień właścicielskich, do których należy nie tylko prawo do osobistego posiadania, ale także prawo do oddania w posiadanie zależne, czy do korzystania z nieruchomości z pomocą innych osób.
 
Sąd Okręgowy słusznie również przyjął, że do zasiedzenia udziału we współwłasności niezbędne zamanifestowanie na zewnątrz, a więc nie tylko wobec otoczenia, ale przede wszystkim wobec pozostałych współwłaścicieli, woli odsunięcia ich od współposiadania i współkorzystania. Z samego faktu niewykonywania współposiadania przez innych współwłaścicieli nie mogą wynikać dla współwłaściciela wykonującego to władztwo żadne ułatwienia w zasiedzeniu, skoro jest to ich prawo, a nie obowiązek. Sąd również prawidłowo uznał, że pobyt współwłaścicieli poza granicami kraju (co miało miejsce w opisywanej sprawie) nie jest sam w sobą okolicznością dowodzącą zaprzestania przez nich posiadania spornej nieruchomości w zakresie przysługujących im udziałów. Jeżeli inny współwłaściciel nie wykonywał swojego współposiadania, nie oznacza to, że posiadacz całości wykonywał swoje prawo do przysługującej mu idealnej części nieruchomości, a w stosunku do pozostałej był posiadaczem samoistnym, bowiem takiemu traktowaniu stosunku współwłasności sprzeciwia się przepis art. 206 KC.